Das Amtsgericht Hamburg-Harburg mit Urteil vom 3. November 2025, Az. 648 C 211/24 (Volltext verlinkt) eine Entscheidung zur Mieterhöhung getroffen, in der die Klage der Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung abgewiesen wurde. Dabei ging es um eine Wohnung in den Wohnblöcken in der Harburger Chaussee 25-119d, die insofern praktisch baugleich sind, so dass das Urteil auch einen Richtwert für andere Wohnungen in den Wohnblöcken gibt. Eine Kaltmiete deutlich über 10 €/m² dürfte daher nicht angemessen sein und es bestehen gute Chancen, eine entsprechende Mieterhöhung abzuwehren, wobei immer die Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden müssen.
Sachverhalt
Die Klägerin begehrte eine Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete für eine 47 qm große Wohnung in Hamburg. Die Miete war bereits 2023 wegen einer Modernisierung (Einbau einer neuen Heizungsanlage) erhöht worden. Nun sollte die Miete von 461,63 Euro auf 506,55 Euro steigen. Streitig war insbesondere die Einordnung der Wohnung in eine Baualtersklasse des Hamburger Mietenspiegels und die Bewertung der Wohnlage sowie der Ausstattung der Wohnung.
Entscheidende Argumente des Gerichts
Das Gericht führte eine Ortsbesichtigung durch und berücksichtigte zahlreiche wohnwerterhöhende und -mindernde Merkmale. Positiv gewertet wurden etwa der vorhandene Bodenbelag, die modernisierte Badewanne, die Ausstattung mit einer funktionierenden Küche und die Gestaltung des Müllplatzes. Negativ ins Gewicht fielen das Fehlen eines Balkons (stattdessen nur ein kleiner Austritt), die Lage an einer stark befahrenen und lärmbelasteten Straße, das Fehlen von Abstellflächen in der Wohnung und der schlechte energetische Zustand. Unter Einbeziehung dieser Faktoren wurde die Wohnung als unterdurchschnittlich mit einem Mietwert im unteren Drittel der zulässigen Mietsummenspanne eingestuft, sodass die bestehende Miete bereits angemessen und ortsüblich war.
Rechtsfolge
Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung wurde abgewiesen. Die bisherige Nettokaltmiete wurde als angemessen bestätigt, sodass die Vermieterin keinen weiteren Anspruch auf Mieterhöhung hat. Dies unterstreicht die Wichtigkeit, bei Mieterhöhungen alle konkreten wohnwertrelevanten Eigenschaften genau zu prüfen und den Mietenspiegel nicht schematisch anzuwenden.
Fazit für die Praxis
Für Vermieter bedeutet dieses Urteil, dass Mieterhöhungen sorgfältig mit Blick auf die tatsächliche Wohnlage und Ausstattung argumentiert werden müssen. Für Mieter der Wohnblöcke Harburger Chaussee 25-119d ist diese Entscheidung wichtig, da sie helfen kann, überzogene Mieterhöhungen abzuwehren.